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房价滑坡,这些城市才刚刚开始!

2021/04/29 10:31:47 来源:子木聊房

最近发现一个很有意思的现象。

一二线城市的咨询量趋缓,三四线城市的城市的购房问题却一反常态,加速上升。

前者好理解,一二线城市年后市场火热,接连出政策打压,大家普遍比较迷茫。但三四线城市,大都处于漫漫阴跌之中,没什么动静。

我采访了十几个读者,最后总结为:

“焦虑性上涨”。

因为最近很多媒体都在鼓吹“板块轮动理论”,意思是:

今年跟过去一样,新的房价周期已启动。一二线城市上涨后,被调控,紧接着需求会溢出到三四线城市,迎来新的增长。

甚至还拿出了案例,比如江门市,标准的三四线城市,但最近因为楼市太火,也跟着一二线城市被调控了。

那么真相到底是什么?三四线的房价会不会涨?大家又该怎样做决策?这是子木今天要帮大家解决的核心话题。

1

板块轮动

在楼市研究中,“板块轮动”是一个重要变量。

其中的逻辑是,一二线城市楼市火热,量价齐涨,被调控打压后,人们买不到或者买不起房子,引发焦虑,就会想办法在其他地方买房,或者是周边或者是三四线老家,赶一波财富大潮。

这就好比从高到低放三只桶,往最高的桶里注水,当第一个桶装满了之后,水就溢到了下面的第二只桶,第二只桶满了就到了第三只桶。

但注意了,经过我这么多年的研究:

板块轮动只能起到“火上浇油”的作用,而非“雪中送炭”。

怎么理解呢?

如果一个城市自身“潜伏”着巨大购买力,行情启动后,板块轮动的带来的购房需求可以把这场大火浇得更旺。

但如果一个城市自身就很差,没什么购房需求,行情萎靡不振,板块轮动带来的需求就无法溢到这个地方。

所以你会发现,上轮房价周期里的三四线城市,有的在2017年就早早跟着一二线城市房价上涨,但有的是在2018年甚至更晚,分化特别严重。

而对于三四线城市来说,这几年的核心购买力,还是由棚改货币化催生的。

2

库存风险

2015年,全国启动房价大潮,核心原因是“库存风险”,我记得当初国家统计局出的数据是,全国库存7个亿。

其中三四线是重灾区,库存占比高达80.67%。

那时候到处都是建成卖不出去的楼盘,三四线开发商们奄奄一息,银行债务压得喘不过气,地卖不出去,城市基建缓慢甚至停滞。

迫不得已,我们启动了轰轰烈烈的“棚改去库存计划”。

老房子被拆,居民拿着地方给的钱买新房子,激发了一波“内生性”购房需求,房价上涨,又继续带动伪刚需和炒房客入场,形成一轮购房盛宴。

威力恐怖如斯,仅2016年一年,就消灭了2.5亿库存。

但对于大部分三四线城市来讲,这波去库存并未带来真正的经济效益,提高薪资收入或者带动人口增长,只是让当地居民背上了更重的杠杆。

几年过去,三四线城市的居民负债率一直都没有下来过,基本都维持在50%以上,超越一二线。

2018年年中,国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限,国内主流三四线城市的楼市因为没有支撑,排队熄火,一波接一波,延续到现在。

2020年是三四线城市房价下跌的大年,其中以东北、西北、华中以及西南为主,当然熄火后的三四线城市,无一例外,均进入“横盘阴跌,有价无市”的窘境。

更让人担心的是,房子卖不出去,新的库存又在加速出现。

3

底层逻辑

最新数据,截至2020年底,全国百城新建商品住宅库存总量为51971万平方米,同比增长7.5%,已经连续三年递增,进入2021年库存增加速度更加迅猛。

历史循环往复,其中库存增速最快的城市,依旧是三四线城市,成为重灾区。其中清远库存增速高达115%,日照75%,柳州67%。

存销比最高的城市也被三四线占据,其中山东日照达到33.9月,全国第一,内蒙古包头31.8月,广西北海28.2月。(存销比=库存/销售量,数值越大,房子越难卖)

你会发现,存销比高的这一列城市,这几年楼市都很惨淡,甚至像太原这种二线城市,房价也在下跌。

不过这里面还有一个神奇的城市,日照。

日照是三四线城市的“榜样”,一个城区人口只有200多万、经济只有2000亿出头的小城,房价已经飙到山东全省第三,而且横跨青岛、济南两大城市房价周期,房价收入比甚至超越隔壁大哥青岛。

刚需饱受高房价困扰,每天都来问我,房价到底何时才能不涨?

记住,任何城市都无法脱离楼市底层逻辑。

日照房价至今给人的感觉是上涨的,是因为当地人被其曼妙舞姿所魅惑:

地方放纵不管,开发商联合媒体哄抬房价,营造房价只涨不跌的假象,但其实脚下踩的就是泡沫。

我找了几个日照当地的楼市朋友,他们说除了学区房因为太过稀缺,无法撼动以外,二手房已经开始出现松动下滑,很多业主“绷不住”开始下调房价。

二手房市场不发达,大部分本地媒体又被开发商利益捆绑,整个城市的居民都被蒙在鼓里,这种现象存在于很多三四线城市中。

去二手房门店观察几天就知道了,真相,永远藏在二手房市场。

4

遗弃面粉

回归到主线上。

按照当下的趋势,现在的三四线又进入了新一轮库存风险周期,而房价下跌会让楼市彻底陷入无尽“负循环”。

年后,三四线便开始想办法“救市”。

比如张家界(000430,股吧)出台政策,补贴2万的契税;达州,延长购房补贴时间,1平米100块;四平,鼓励农民进城买房,全额补贴契税……

还有很多地方出台各种各样的买房补贴政策,花式救市。

总结为一句话:

大政策不敢出,怕挨调控铁锤,小政策一篮子,无关痛痒。

同时,资本也在战略性放弃三四线市场。

数据统计,2017年三四线城市土地溢价率30%以上,占比高达53.8%,而在2020年,这一数值下滑到15.3%。

2019年和2020年超过三成的土地溢价率低于5%,其中不少城市土地为底价成交。(土地溢价率,反应土拍热度,数值越低,参与者越少)

这里面,你一定要多注意“土地流拍”的城市。

因为地价是面粉,房价是面包,连面粉都没人愿意买了,面包的价值便无从考量。

统计监测,2020年全年,163个三四线城市中有123个城市有土地流拍,占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%,主要集中在华中(10城)、东北(6城)、广东(5城)以及云贵桂地区。

汕尾、鸡西、阳江位列三甲,汕尾最惨,土地流拍率高达100%。

你会发现,之前是东北三四线城市城市衰落,现在已经扩散到了中部,甚至绵延到了超级城市群大湾区,未来两极分化会越来越严重,跟居民财富一样,典型的「二八分化定律」。

这幅图很重要,在这里面最惨的是第二象限城市,属于高库存低溢价率,价值风险最大,比如镇江、泰安、韶关、岳阳、黄石、池州等。

相对而言,第四象限的“低库存、高溢价”城市,相对还能扛住周期,例如芜湖、三明、扬州、湖州等。

5

一丝遗憾

关于三四线楼市走衰的论调,我已经提出很多年了。

期间有很多人跑过来驳击我的观点,但我从未回其一语。答案很简单,夏虫不可语冰,井蛙不可语海,凡夫不可语道。

楼市是一门哲学,房价靠得是底层逻辑驱动,说复杂也复杂,说简单也简单,把握住两个因素即可:

产业与人口。

近期全国各地公布出生人口数据,让人脊背发凉,人口形势比想象中的更加严峻,而对于三四线来说,人口流出会进一步加剧房产价值衰退。

其实对于三四线楼市研究,我一直有一种遗憾。

三四线,本应该走“小而美”路线,成为国人最后一方净土,有低房价、低物价,人们安居乐业,舒心自然。

结果现在,我们虽土地辽阔,然而年轻人无处可去,都聚集在上游城市争夺资源,拼命“内卷”,过着焦虑和疲倦的生活。

可惜,即使时间回到5年前,结局也无法改变。

 

 

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